Sari la conținut

Clase risc seismic

bloc cu bulinaAtenţie la anunţurile atractive „vând garsonieră în bloc fără risc seismicNU există imobile fără risc seismic, ci doar imobile expertizate şi încadrate într-una din cele 4 clase de risc seismic, plus imobile la care nu se cunoaşte riscul seismic fiindcă nu au fost expertizate. Sigure sunt doar blocurile expertizate şi încadrate în clasa risc seismic IV.

Capitole: clase risc seismic – lista imobilelor expertizatereabilitare vs consolidareistoria normelor seismice

Ce înseamnă clasele de risc seismic sau categoriile de urgenţă

În 1992 autorităţile făceau promisiuni fanteziste de consolidare a blocurilor în regim de urgentă, conform normativului P100-92.

Categoriile de urgentă NU se stabileau (doar) în funcţie de rezistenţa la cutremur, ci şi importanţa imobilului, poziţia în oraş, numărul de oameni afectaţi, existenţa spaţiilor publice la parter, etc, iar unii dădeau „atenţii” experţilor pentru a le califica blocul în categoria U1 care asigura (teoretic) consolidarea gratuită în următorii 2 ani. U2 în maximum 5 ani iar U3 în maximum 10 ani.

Peste 1700 imobile au fost expertizate superficial în Bucureşti şi alte câteva sute/mii în alte oraşe, şi încadrate în 3 categorii de urgenţă (cele care nu necesitau consolidări apăreau pe listă ca N neîncadrate), din 1992 până în 1996 când s-a renunţat la promisiunea consolidărilor (sursa: acru.ro).

Conform ordonanţei 20/1994 orice clădire expertizată se încadrează în una dintre următoarele patru clase de risc:
R1 Clasa Rs I, din care fac parte construcțiile cu risc ridicat de prăbușire la cutremurul de proiectare corespunzător stării-limită ultime;
R2 Clasa Rs II, în care se încadrează construcțiile care sub efectul cutremurului de proiectare pot suferi degradări structurale majore, dar la care pierderea stabilității este puțin probabilă;
R3 Clasa Rs III, care cuprinde construcțiile care sub efectul cutremurului de proiectare pot prezenta degradări structurale care nu afectează semnificativ siguranța structurală, dar la care degradările nestructurale pot fi importante;
R4 Clasa Rs IV, corespunzătoare construcțiilor la care răspunsul seismic așteptat este similar celui obținut la construcțiile proiectate pe baza prescripțiilor în vigoare.

Un amănunt misterios: unele blocuri încadrate conform ordonanţei 20/1994 au fost expertizate în 1993 iar altele expertizate în 1995 au rămas doar în categorii de urgenţă. Are cineva explicaţii?

Re:Rise spune că toate 3 categoriile de urgenţă echivalează cu clasa risc seismic 1, FALS! Alţii spun că U1=Rs1, U2=Rs2, U3=Rs3, FALS! Comparaţie directă NU e posibilă fiindcă normativele de expertiză sunt diferite. În Iaşi 20 din blocurile U2 şi U3 au fost reexpertizate, primind Rs3.

Buline roşii s-au montat pe perete DOAR imobilelor Rs I, dar majoritatea au fost demontate fiindcă speriau cumpărătorii, azi unii vânzători susţin că e „fără risc”. Statul asigură costurile consolidării imobilelor Rs I, urmând ca proprietarii să achite în rate 30 (?) ani, sau consolidarea e gratis cu condiţia ca proprietarii să nu vândă, vânzarea apartamentelor în 25 ani de la finalizarea consolidării e permisă cu rambursarea costului consolidării. Imobilele Rs II pot fi consolidate pe cheltuiala proprietarilor. Imobilele Rs III şi IV nu necesită consolidare.

Legea 282/2015 interzice activităţi precum săli de spectacole în clădirile Rs1, ceea ce adus la închiderea multor obiective, inclusiv Cinematograful Patria şi Teatrul Nottara. În 2016 zeci de blocuri au fost reîncadrate în clasa Rs2 cu acordul proprietarilor, inclusiv blocul Nottara pentru ca teatrul să îşi poată relua activitatea, pierzând privilegiul consolidării pe banii statului. Ne pune pe gânduri dacă clasele se stabilesc conform riscului de prăbuşire sau conform interesului locatarilor?

Apartamentele din blocurile Rs1/2 au preţ aproximativ 20-30% mai mic faţă de restul din aceeaşi zonă, nu neapărat din cauza riscului prăbuşirii, ci din cauză că băncile nu acordă credit ipotecar pentru imobile Rs1 şi Rs2. Ele pot fi cumpărate doar cu „banii jos” lucru dificil pentru familiile tinere, de aceea vânzătorii scad preţul în funcţie de cât de mult se grăbesc să vând. De obicei sunt cumpărate oameni de afaceri (care nu sunt numeroşi) şi locuite de chiriaşi (chiar eu am cumpărat o garsonieră într-un bloc Rs1 la jumătate de preţ comparat cu blocurile vecine, în scopul de a o închiria).

Am fost informat în 2024 că Banca Transilvania şi BCR nu acordă credit nici la U1/U2/U3, First Bank şi OTP Bank (cel puţin) acordă credite.

Imobilele Rs1 nu pot fi asigurate iar imobilele R2 pot fi asigurate doar PAD, fără asigurare facultativă. Nu ştiu dacă imobilele U1/2/3 pot fi asigurate, dar mai multe persoane mi-au scris că au avut probleme în asigurarea imobilelor neîncadrate în nicio clasă de risc/urgenţă, deşi solide, asiguratorul cerând clientului să aducă o nouă expertiză care să rezulte încadrarea în Rs3/4 pentru a încheia asigurarea.

Expertiza seismică

Expertiza seismică include evaluarea rezistenţei betonului prin preluarea de monste din pereţi sau metode neinvazive (ultrasunete), evaluarea avariilor cauzate de cutremurele anterioare, etc. Se dă un punctaj între 1 şi 100 pe baza căruia se încadrează într-una din cele 4 clase de risc. Observ că nu se ţine cont de pereţii sparţi în renovari ilegale.

Nu am înţeles pe ce criterii au fost alese imobilele care să fie expertizate, în ce măsură decide primăria şi în ce măsură locatarii. Probabil au ales blocuri avariate la cutremurele în 1977 şi 1986, restul probabil nu au suferit avarii la niciun cutremur şi/sau nu a cerut nimeni expertizarea lor. După anul 2000 foarte puţine blocuri au fost expertizate deoarece proprietarii evită să ceară expertize de frică să nu le scadă valoarea apartamentelor.

Uitaţi-vă în Colentina, Drumul Taberei şi Pantelimon sunt zeci de blocuri expertizate şi încadrate în clase Rs I/II sau U1/2/3 iar alături blocuri identice neexpertizate, ale căror proprietari pun anunţuri atractive „vând garsonieră în bloc fără risc seismic„. Dacă câteva blocuri identice au fost încadrate în aceste clase de risc, e de aşteptat ca toate blocurile construite pe acelaşi proiect să ajungă în aceeaşi clasă de risc DACĂ ar fi expertizate.

Am observat 2 blocuri identice pe Şoseaua Mihai Bravu, D16 (U1) şi D17 (Rs2) şi nu e un caz singular (oare D16 a avut defecte de construcţie şi a fost avariat mai tare, SAU D17 a fost avariat mai tare şi a primit Rs2 în timp ce D16 a rămas neexpertizat conform noilor norme?).

E de preferat să cumpăraţi apartamente în imobile expertizate şi încadrate în clasa risc 3 şi 4, decât în imobile fără risc neexpertizate şi cu crăpături vizibile, mai ales dacă sunt mai vechi de 1963, sau 1963-1977 cu mai mult de 8 etaje, fiindcă atunci când vor fi expertizate, au şanse mari să fie încadrate în clasa risc 1 şi 2, caz în care băncile nu vor mai acorda credit ipotecar iar apartamentul pe care ai dat 60.000 euro va fi evaluat la 50.000 euro dar nu îl va cumpără nimeni până nu îl laşi la 40.000 euro.

A găsi un bloc rezistent e o loterie deoarece depinde de multe variabile: normele de proiectare, calitatea execuţiei, cum a fost întreţinut, pereţii sparţi şi infiiltraţiile de apă în sol. Un cutremur suficient de mare poate avaria şi blocuri construite după 1977 care nu au suferit avarii anterior, iar expertizele seismice nu se vor limita doar la blocurile vechi ca în prezent, pot ajunge încadrate în clasa Rs1 sau Rs2 şi blocuri noi iar apartamentele vor pierde valoarea. Citiţi mai multe: cum să găsiţi un bloc (mai) sigur.

Expertizarea unui bloc costă 5000-20000 lei în funcţie de numărul de apartamente. Mulţumiri unui vizitator al site-ului pentru furnizarea raportului de expertiză al blocului C (Drumul Taberei nr. 2), încadrat în clasa risc 2 de expert tehnic atestat MDRAP: ing. Gavril Pop. Asociaţia de proprietari a asigurat accesul expertului în 57 din cele 64 de apartamente pentru a verifica existenţa unor intervenţii faţă de configuraţia iniţiala a clădirii, natura acestor intervenţii şi influenţa lor asupra sistemului structural al clădirii.

Expertize se pot face şi la cererea unui locatar, costă aproximativ 1000-1500 lei şi se verifică doar apartamentul respectiv şi spaţiile comune, exemplu: Şoseaua Colentina 24.pdf.

Lista imobilelor expertizate

Numarul de cladiri expertizate Harta indică numărul de clădiri expertizate şi încadrate în clase de risc / urgentă (unele judeţe nu au publicat liste cu clădiri expertizate).

Garanta Asigurări avea o listă cu imobile cu risc din toaţă ţara: www.garanta.ro/wp-content/uploads/2012_08_03_lista_imobilelor_expertizate_RO_afisat_SITE.pdf (fişierul a fost şters în ianuarie 2020) l-am reupload-at pe site-ul meu lista-imobilelor-expertizate-aug-2012.pdf.

Diverse oraşe: www.mdrap.ro/constructii/siguranta-post-seism-a-cladirilor/programe-de-prevenire-a-riscului-seismic/-8247/-9738

Bucureşti: https://amccrs-pmb.ro/lista-imobile-2/ (ultima listă)
amccrs-pmb.ro/files/download/assets/Lista_imobilelor_expertizate.pdf (2018)

Ploieşti: pe site-ul primăriei găsiţi o listă din 2010 cu 52 blocuri expertizate şi încadrate în clasele risc I şi II din judeţul Prahova (avarii majore la cutremurul din 1977). Ciudat e că Raiffeisen Bank a primit în 2005 o listă cu 93 blocuri cu risc seismic I şi II cu alţi ani de construcţie. Alte 53 blocuri probabil cu avarii minore au fost propuse pentru expertizare în 2014, nu ştiu dacă expertiza s-a efectuat până în prezent.

Pe 9 august 2023 Observatorul Prahovean (nu primăria, RUŞINE!) a publicat noi liste cu 113 case expertizate 2015 (Rs1, Rs2, Rs3), 21 blocuri expertizate 2022 (toate Rs3) şi 3 case expertizate 2022 (Rs2). Dubios, de ce nu există blocuri în celelalte clase de risc?

Buzău: primariabuzau.ro/institutia-arhitectului-sef/lista-cladirilor-de-locuit-clasa-i-iii-risc-seismic/

În ianuarie 2023 am reverificat lista imobilelor expertizate în 2016-2022 şi am actualizat harta Bucureşti cu ce s-a mai schimbat pe lista AMCCRS, timpul nu îmi permite să reverific toată lista pentru a descoperi alte schimbări. La momentul respectiv erau 35 imobile „expertizate 2022”.

După 1 săptămână lista AMCRRS a fost actualizată cu încă 80 imobile expertizate pentru reabilitarea termică „SintezA expertizA tehnicA primitA de la Sector 3 prin adr. Nr. 12164/13.01.2023„, toate în clasa Rs2 ceea ce dădea impresia de EROARE.

Vizitatorii site-ului mi-au trimis raportul de expertiză a unor blocuri care NU apar în lista AMCCRS. În vara 2023 un vizitator m-a informat că pe site-ul primăriei Sector 3 există listă cu ~80 imobile Rs2 şi alte 100+ imobile Rs3, am ajuns la concluzia că de câţiva ani reabilitarea termică include expertiza seismică, dar aceste expertize nu sunt transmise către AMCCRS, doar primăria Sector 3 a transmis la AMCCRS doar lista celor încadrate în clasa risc 2.

Consolidare vs reabilitare

reabiliare blocuri

Consolidarea blocurilor înseamnă spargerea unor pereţi şi turnarea de noi stâlpi şi grinzi de beton, pentru asta este necesară mutarea temporară a locatarilor pentru aproximativ 1 an. Primăria pune la dispoziţie apartamente gratuite pentru locatari.

reabiliare blocuri

Reabilitarea termică a blocurilor înseamnă anveloparea faţadelor în polistiren, izolarea terasei şi planşeului peste subsol, iar (în unele orase) schimbarea geamurilor cu unele de termopan uniforme la toate apartamentele. Durează aproximativ 1-2 luni iar locatarii pot rămâne acasă pe toată durata reabilitării.

Unele persoane m-au întrebat dacă primăria a investit în reabilitarea termică a blocului, înseamnă că nu există risc de prăbuşire. GREŞIT, există cel puţin 3 blocuri în clasa risc 1 reabilitate: Bulevardul Ion Mihalache nr. 238, Şoseaua Mihai Bravu nr. 147-169, Şoseaua Stefan Cel Mare nr. 29-31. Reabilitatea NU face blocul mai solid, NU repară avariile anterioare ci doar previne infiiltraţiile de apă care pot produce noi avarii.

6 commentarii

  1. Mulțumesc pentru articolul detaliat. Din pacate prea puțini sunt conștienți de riscuri traind cu impresia ca sunt speciali si adoptand deviza „n-are cum sa mi se intample mie!”

    Tot din pacate jurnalismul romanesc a decedat in goana dupa senzațional, asta daca putem considera ca a trăit vreodată, insa trag speranta ca macar Vice ar putea prelua informațiile de aici pentru un reportaj.

    Să sperăm ca in urma cutremurului din Turcia/Siria putem trage niște concluzii si acționaîntr-un fel, noi cei care mai folosesc capul si la altceva decat a da comanda corpului sa il plimbe de colo-colo.

  2. Salut

    Stau in Bloc 7 Strada Herta. Pe lista apare ca este bloc cu S+P+10E ceea ce este gresit. Blocul are doar 8 etaje.

    Multumesc

  3. Bună ziua! Locuiesc în Calea Victoriei nr 2, Sector 3 . Bloc de risc ll , în caz de cutremur . Dorim să facem doar fațada. Avem un proiect pentru fațadă. Dacă se poate și dacă Primăria ne sprijină financiar pentru demararea acestui proiect. Proiectul este înaintat la Direcția pentru Consolidari din Cadtul Proprietari Capitalei.
    Mulțumesc !

  4. Buna ziua,
    niciun bloc incadrat intr-un grad de rism seismic sau neincadrat dar degradat vizibil – nu ar trebui sa primeasca autorizatie de reabilitare termica fara a demara procesul de reabilitare de rezistenta, aceasta evident coordonata de organele abilitate care ar trebui sa urmareasca executia! Dar, cum totul se rezuma la bani, oamenii nu dau doi bani pe ea si nici pe ei din moment ce…NU LE PASA!

  5. Buna ziua,
    daca un vecin vrea sa isi consolideze cladirea, zice ca a si obtinut fondurile!, sunt obligata sa il las sa intre in curtea mea pt a face aceste operatiuni? adica sa isi aduca utilajele, sa sape pe langa peretele lui, dar pe terenul meu?

    Multumesc!

Lasă un comentariu

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *